Споры о границах земельных участков

В настоящее время в сети Интернет содержится множество информации о земельных спорах. Однако зачастую эта информация крайне сомнительного характера, т.к. не основана на действующем законодательстве и правоприменительной практике, выработанной органами правосудия. В итоге человек получает разочарование, связанное с обращением в суд, а также убытки, в связи с возмещением судебных издержек выигравшему оппоненту, которые в настоящее время носят значительный характер.

  Данная статья посвящена спору о границах смежных земельных участков. На конкретном примере проанализируем характер спора и дадим общие рекомендации по защите прав собственника земельного участка, не связанного с лишением владения.

Гр-н А является собственником земельного участка №1, который граничит с земельным участком №2, собственником которого является гр-н Б. Границы земельного участка №1 установлены в соответствии с действующим законодательством. Земельный участок №2 не имеет границ, содержащихся в ЕГРН. Ссылаясь на то, что фактическая граница земельных участков №1 и №2 не соответствует сведениям о границах земельного участка №2, содержащихся в ЕГРН, гр-н А стал претендовать на часть земельного участка №2 путем возведения забора, установления труб и металлических кольев в месте, где, по его мнению, должна проходить спорная граница.

Соответственно, у гр-на Б, собственника земельного участка №2, возникает правомерный вопрос: как защитить свои права от «вероломного захватчика» и с чего начинать решение этого спора.

Во-первых, необходимо точно знать, установлены ли границы земельных участков в соответствии с действующим законодательством. Для это необходимо заказать выписки на земельные участки, а именно: сведения о характеристиках объекта недвижимости, из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). В этих выписках есть раздел «Описание местоположения земельного участка». Если в этом разделе имеются координаты Х и У, то межевание проведено, границы установлены в соответствии с законодательством. Если же в «Особых отметках» в выписке из ЕГРН указано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с действующим законодательством, то, соответственно, межевание не проводилось и сведения о границах не содержатся в ЕГРН.

В рассматриваемом случае границы №1 имеются в ЕГРН, а границы земельного участка №2 – отсутствуют.

Далее необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ, связанных с уточнением местоположения границ земельного участка №2. Кадастровый инженер изготавливает межевой план, в котором имеется заключение кадастрового инженера. В заключении кадастровый инженер описывает сложившуюся ситуацию, согласно которой сведения о границах земельного участка №1, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют фактическим границам. При этом мы переходим к следующему этапу.

Кадастровый инженер предлагает гр-ну А исправить ошибку в документах на земельный участок, подписав акт согласования границ земельных участков. Если он соглашается, то вопрос исчерпан. В противном случае – земельные споры решаются в судебном порядке (ч.1 ст.64 ЗК РФ).

Далее необходимо обратиться в суд с иском о признании границ земельного участка неустановленными, а площади – неуточненной, установлении границы смежества.

Исковое заявление подается по месту нахождения земельного участка, причем где проживает ответчик, для определения подсудности значения не имеет (ч.1 ст.30 ГПК).

Нормативно-правовым обоснованием иска являются положения п.1 ст.209, ст.304 ГК РФ.

                В судебном заседании по делу в обязательном порядке будет назначена землеустроительная экспертиза, оплата которой, как правило, первоначально возлагается на истца.

                От результатов экспертизы будет в значительной мере зависеть правовой результат, связанный с обращением в суд. Если эксперт установит наличие реестровой ошибки, то границы земельного участка №1 будут исключены из ЕГРН, и суд установит границу смежества земельных участков №1 и №2 решением.

                При установлении границ суды обычно тяготеют к фактическим границам, т.е. устанавливают их так, как они фактически проходят. Однако бывают и исключения. Если фактическая граница будет пересекать существующие строения, а такое тоже бывает, то суд установит границы иным образом, исходя из баланса интересов сторон.

                Теперь обратимся к типичным ошибкам, которые могут иметь фатальные для истца последствия:

1.Обращение в суд до обращения к кадастровому инженеру за изготовлением межевого плана. При таких обстоятельствах суд не увидит нарушения ваших прав, землеустроительную экспертизу не назначит и вынесет решение не в вашу пользу.

2.Избрание неправильного способа защиты нарушенного права. Случаются такие ситуации, когда при споре о границах земельного участка истец требует истребовать часть своего земельного участка из чужого незаконного владения, что в корне неправильно.

3.Неполное формирование исковых требований. Если в иске будет только прошу признать границы земельного участка не установленными, а площади – неуточненной, без просьбы об установлении границы смежества, то такой иск также не будет удовлетворен.

                Таким образом, споры о границах земельных участков являются сложными, т.к. необходимо учитывать все нюансы спорного правоотношения.

                Адвокаты Филиала «ПРАВОСУДИЕ» РОКА имени Д.П. Баранова обладают значительным опытом в представлении интересов своих доверителей по спорам о границах земельных участков в судах общей юрисдикции по Ростовской области. Если вы столкнулись с такой проблемой, можете обратиться к нам за помощью.   

Добавить комментарий